园区办公大楼位于长沙市天心区南托路与暮南路交叉口，总占地面积16969㎡，房屋建筑面积7040.1㎡。本项目共1栋，分前、后两塔，前塔地上5层，后塔地上3层。宗地范围车辆进出口两个、食堂一栋、进院通道值班岗一个、高压配电间一间、监控室一间、电梯一台。

二、服务内容与质量

1、服务团队人员配备要求。

1.1按照实际工作需要配备物业管理人员16人，所有工作人员通过专业培训，符合国家相关法律法规规范要求，具备上岗应具备的资质等要求，并根据甲方要求完成政审，签署保密协议。

1.2项目经理、主管等关键性岗位信息必须经甲方审核同意后方可上岗，专业人员必须持证，资料报采购人备案。服务团队人员必须按照磋商文件到位，年龄结构合理且趋年轻化。

1.3设施设备的维保应配备相应的专业技术人员，包括电梯、空调、消防设施、水泵、强弱电，要求提交技术负责人职称证书及复印件存档。

1.4保洁人员素质要求：年龄在53周岁以下，仪表整洁、身体健康。

1.5会议接待和客餐服务需配备3名女性接待人员，酒店、旅游等相关专业大专以上学历人员优先考虑，48周岁以内（含48周岁），1.60米以上（含1.60米），品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳等。年度专业训练1次以上。

1.6保安人员中需有退伍军人或保安专业学校毕业至少2名，年龄在50周岁以下，男性身高1.75米以上，女性身高1.60米以上，品貌端正，品行优良，工作认真负责,能吃苦耐劳，无不良记录，出具户口所在地派出所无犯罪证明。

1.7成交供应商应配备具有相应资质、特定经验的工作人员并保证工作人员的稳定性，应及时与其工作人员签订劳动合同并支付工资、购买社会保险，根据采购人要求提供工作人员的名单、联系方式、资质及健康证明、劳动合同证明等。成交供应商工作人员应遵守采购人相关规章制度，负责服务内容的实施，按照本项目约定的标准、要求和时间完成全部服务内容。

拟定岗位设置

2、服务内容：

2.1机关大楼的维修、养护和管理以及设施设备的运行、维修、养护和管理服务，物业共用部位具体包括但不限于：非承重结构的分户墙外墙面，瓷片、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊通道、楼梯间、电梯井、垃圾通道等；设施设备具体包括但不限于：上下水管道、雨水管、污水管、垃圾道、烟囱道、化粪池、沟渠、井、绿地、共用照明、天线、空调系统、水泵房及加压供水设备、给水排水系统、管理区域内消防设施设备、电梯及电梯间内设备、监控室及监控设备、配电房及配电系统、避雷装置、管理区域内道路、停车场、自行车房棚、室外照明、围墙等。

2.2环境卫生管理：物业共用部位和相关场地的清洁卫生，具体包括但不限于：办公室、室外地坪、大楼内公共走道、楼道扶梯栏杆、电梯、停车场、卫生间和房屋建筑物共用部位的清扫保洁，卫生消杀、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，定期督促公共蓄水池定期清洗、消毒等。

2.3会务服务：做好活动、领导接待及其它相关会务的保障工作。

2.4绿化服务：公共绿地等园区服务范围内的树木、花草、绿地等日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治、绿化养护等工作。

2.5园区道路与交通的车辆停放秩序管理服务。

2.6安保管理：做好物业管理区域内的公共秩序维护、安全防范等事项的管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。设专职保安人员每天24小时值班、按时巡逻，做好物业管理区域内的安全防范工作；发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好调查、救助工作；同时协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、安全防范等事项；成交供应商为整个物业管理区内消防第一责任人（供应商应具有市级或以上公安部门颁发的保安从业单位备案证或保安服务许可证或自行招用保安员单位备案证或承诺中标后30天内完成办理保安从业单位备案证或保安服务许可证或自行招用保安员单位备案证。（须在响应文件中提供相关证书（有效期内）复印件并加盖供应商单位公章；提供承诺的需提供供应商盖章的承诺函，承诺函格式自拟。））。

2.7市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于道路、室外上下水管道、楼顶外玻璃幕墙、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。

2.8其它园区相关服务事项。

三、物业的使用与维护

1、成交供应商负责制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

2、成交供应商可采取劝告等措施，制止在物业管理区域内活动的人员做出违反本项目和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

3、成交供应商应及时向采购人报告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理采购人的投诉，接受采购人的监督。

4、服务期间，因维修物业或者公共利益，成交供应商确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应告知采购人并征得采购人同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

5、本项目中对于成交供应商应尽的维修、养护和管理等服务均应当在24小时内及时响应，如有特殊情况不能及时完成的，应当向采购人书面说明并制定相应计划，如成交供应商怠于处理，采购人有权委托第三方进行服务，所产生的费用由成交供应商承担。

详见附件

五、服务地点、费用

1、服务地点：长沙天心经开区管委会机关办公场所宗地。

2、服务费用：

2.1本物业管理区域内的物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用的构成包括但不限于物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等所有费用，如中标后，在项目实施中出现任何遗漏或产生纠纷均由成交供应商承担，采购人不再支付任何费用。

3、物业服务费用主要用于以下开支：

3.1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的其他费用等；

3.2物业共用部位、共用设施设备的运行、日常零星维护费用：设施设备单项维护维修费用500元（含500元）以下由成交供应商承担，500元以上按法律法规由采购人根据实际情况及需要支出；

3.3物业服务区域清洁卫生费用；

3.4物业服务区域绿化养护费用；

3.5物业服务区域秩序维护费用；

3.6物业自行采购的办公费用；

3.7经采购人同意的其它费用。

4、成交供应商按照上述标准收取物业服务费用，并按本项目约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由成交供应商享有或承担。

4、物业共用部分运行（包括路灯、电梯、二次增压水泵、园区水系、水电表损、水电管线损等）发生的能耗费用已包含在所收取的物业费中，不再分摊。

5、免费维保范围以外的大修或改造项目由采购人实施，成交供应商负责随工监理，随工监费用由成交供应商承担；房屋正常免费维保范围以内的项目，由维保单位负责实施，成交供应商负责随工监理，随工监理费用由成交供应商承担，工料费用由维保单位根据维保物业服务承担。

详见附件

七、验收考核要求

1、本项目按长财采购[2024]5号文件的规定进行验收。

2、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

3、考核指标及内容从环境卫生保洁、机关及设备维修、安全保卫、会务服务、人员管理五个方面进行，需要达到质量及管理目标：分别在平时工作中及每月末进行；满意度调查包括环境卫生保洁、机关及设备维修、安全保卫、会务服务、整体服务五个方面，分别在每年6月下旬及12月下旬进行。

4、考核办法

4.1考核采取月度考核和半年度考核方式进行，由主要负责部门人员进行测评；

4.2考核实行百分制；

4.3满意度调查每半度年进行一次，由机关各部门人员进行测评；

5、考核结果运用

5.1月度考核：

①服务考核总分高于95分以上的按月度金额支付；

②低于95分高于85分，按每分100元，在当月服务费中扣除；

③总分低于85分按每分200元扣除当月服务费的；

④考核分连续2次低于85分，并整改不力的，对物业发出警告整改通知，并扣除当月1%的服务费用，连续3次低于85分的采购人有权解除服务合同，无需支付补偿。

5.2满意度调查：

①测评表统分标准，90分及以上得优、80至90分得良、80分以下得差；②根测评表结果反馈，考核结果为优按照合同金额按实支付，考核结果为良扣当月应付金额1000元，考核结果为差扣除当月应付金额2000元；③该项扣除额与月度考核扣除额不相抵扣，单独进行，半年一次。满意度得优的在月度评分中加5分，得良不加分，得差的扣5分。

5.3在重大活动或重要接待等相关工作中表现优异的，得到领导点名表扬当月考核分数加5分。

5.4年度评分在95分以上，且获得一致好评的，颁发优秀物业锦旗。

物业服务月度考核细则及计分表

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