第一部分 项目基本情况

一、物业服务项目基本情况

北方海洋数据应用工程中心建筑面积约12472㎡。大连海洋大学校外学生公寓一号、二号、三号、四号、六号学生公寓共5栋学生公寓楼建筑面积约56000㎡，外环卫保洁面积约12000㎡。北院11舍，面积1203平米。

二、物业服务委托期限

物业服务时间拟定为2025年9月1日至2026年1月31日。如遇特殊情况，学校推迟物业服务进场时间，则合同起始时间以学校最终确定的时间为准，金额按日折算。

三、物业服务费支付方式

采购人按月支付合同价款，采购人对上一个月的物业服务情况进行验收，验收合格后于次月12日前支付上月费用，供应商需在次月5日前提供上月物业服务费合规发票，采购人在收到供应商发票后向供应商支付上月物业服务费（即合同总价款的五分之一）。

第二部分 物业服务内容及要求

四、物业服务内容

7栋楼宇的清扫保洁及外环卫保洁、门岗值班和北方海洋数据应用工程中心前台，校外学生公寓变电所运行及管理，工程小维修，灭鼠，电梯管理，垃圾分类及清运外排，排污水泵系统维护、化粪池及下水井清理疏通，宿舍日常管理，高空杂物清理，楼顶除雪等。

五、物业服务岗位及人员设置

★1.物业服务岗位

物业管理岗位，7栋楼宇的清扫保洁及外环卫保洁，北方海洋数据应用工程中心和5栋公寓、北院11舍的门岗值班岗，北方海洋数据工程中心前台，校外学生公寓变电所运行及管理，工程小维修，灭鼠，垃圾分类及清运外排，排污水泵系统维护、化粪池及下水井清理疏通，宿舍日常管理，高空杂物清理，楼顶除雪。

★2.人员设置

（1）物业管理岗位

管理人员设置：物业项目经理1人、保洁主管2人（管理人员之间不得互相兼职兼岗，但可以临时兼职其他除管理岗位之外的岗位）。

（2）物业服务岗位

北方海洋数据应用工程中心和5栋公寓、北院11舍值班门岗保证24小时各有1人在岗，人数不少于14人；变电所值班人员配备的电工人数必须满足电力行业安全规范要求；楼宇保洁人员不得少于19人，外环卫保洁人数不少于3人；小维修工程人数不少于2人。物业服务人员之间不得相互兼职兼岗，但可以临时兼职其他除管理岗之外的岗位，所承担的工作需在不同时段、不同地点完成的，不属于兼职兼岗。

供应商必须配备足量、能力和素质适任工作岗位，能够满足合同中的技术规范和要求，在保证优质服务的前提下自主安排，投标人在人员设置方案中需要体现设置表如下。

北方海洋数据中心和校外学生公寓、北院11舍物业服务人员设置表

六、物业服务范围

(一)楼宇保洁范围

负责北方海洋数据应用工程中心、5栋学生公寓楼、北院11舍及设备用房公共区域的日常清扫保洁、消毒、通风；负责北方海洋数据应用工程中心所有房间、5栋学生公寓楼、北院11舍所有寝室每年一次大清扫以及毕业生离校（或调寝后）的室内卫生保洁工作。

（二）外环卫保洁（含绿化带内）

负责物业服务区域（除楼宇内部保洁）内无盲区、无死角保洁。

(三)门岗值班保安岗位

负责北方海洋数据应用工程中心和5栋学生公寓、北院11舍门岗的值班及楼内巡视和安全巡检工作。

（四）北方海洋数据应用工程中心前台

负责访客管理、电话接听、咨询解答、行政与协调、应急与安全管理等工作。

（五）变电所运行及管理

校外学生公寓变电所电压等级10KVA，容量1250KVA。按照电力行业安全规范要求，变电所必须保证值班人员每班不少于2人，实行一人操作、一人监护的基本安全配置。在岗和非在岗人员也参与应急维修等工作。

(六)工程小维修范围

负责所有维修对象单体材料费200元以下的小维修(包括:上下水、照明器具、开关插座、门窗小五金件、卫生间下水疏通、路灯灯泡、灯罩等等，不包括更换，不包括机械、电子、仪器仪表类维修材料费)，维修材料的选择应由采购人指定。如采购人有维修对象单体材料费超过200元以上的维修需求时，供应商应根据采购人需求进行维修，费用由采购人支付。

(七)灭鼠工作

负责楼宇内外灭鼠工作，药品和器具由中标方承担。

（八）垃圾分类及清运外排

负责北方海洋数据应用工程中心和校外学生公寓、北院11舍的生活垃圾收集、倒运，外排至大连市指定的垃圾场。

(九)化粪池及下水井清理疏通（含排污水泵系统维护）

负责北方海洋数据应用工程中心和校外学生公寓、北院11舍范围内化粪池、排污管道及下水井的清理疏通，保障污水不外溢，对排污水泵系统进行维护管理。

(十)楼宇日常管理范围

负责北方海洋数据应用工程中心值班、维修报修、钥匙管理、能耗管理等工作和校外学生公寓、北院11舍宿舍值班、宿舍维修报修和公共区域保洁工作；负责钥匙管理、能耗管理、学生退寝等日常住宿管理。

(十一)负责高空杂物清理、楼顶除雪工作。

七、技术规范及要求

（一）楼宇保洁工作

1.全楼走廊、大厅、楼梯的日常保洁要达到：玻璃清洁，无污渍；地面、踢脚线、窗台、门框、开关、暖气、插座洁净、光亮、无尘、无杂物；天棚、墙壁无灰尘、蛛网；垃圾桶保持清洁；各种设施整洁、无尘。

2.卫生间日常保洁要做到：小便池和大便器每天循环清洁；盥洗台、面镜干爽洁净，无污渍、水迹、杂物；消火栓、灯具等设备洁净、无灰尘；垃圾桶、纸篓随时清洁；空气清新，无异味。

3. 楼宇每天7：40完成垃圾清扫、清运工作和第一遍拖地。之后进行公共区域（楼梯扶手、门窗、窗台、门框、天棚、墙面、指示牌、暖气片、消防栓、垃圾桶、电梯、热水器、洗手台、镜面、大小便器）的保洁和消耗品补充，清除蛛网、广告等；下午3点前再次清运垃圾；每周进行一次公共区域集中卫生大清扫。

4.地面、墙面石材、瓷砖、塑胶地板、栏杆、扶手等按规范每季度保养一次，采用合适工具，不得二次污染。

5.清洁用料严禁采用腐蚀性用品，保证对人体及环境无害。

6.每年毕业生离校后，对学生宿舍楼所有寝室进行一次彻底大清扫。

7.按照规定对全校所有楼宇进行消毒和通风，做好工作记录。

8.保洁人员负责所辖区域报修工作。

（二） 外环卫保洁（含绿化带内）

1.物业管理人员每日监督环境卫生清洁工作，保持环境卫生整洁。

2.每天7:40完成校园清扫工作，7:40后细化树丛等绿化带的卫生，进行巡回保洁工作。

3.要做到环境清洁，路边及路面无杂草、落叶，绿化带内无白色垃圾、落叶等杂物。

4.及时清理校园野广告、宣传条幅等，及时擦洗果壳箱和建筑物外立面。

5.保障校外学生公寓内各道路雨水井畅通。

6.冬季及时除雪。

7.采购方有重大活动时保证整体环境清洁。

8.开展高空杂物清理工作，定期清除高空杂草和屋面排水杂物，及时清除空中漂浮物等。

9.按规定开展环境消毒工作。

10.保洁人员负责所辖区域报修工作。

（三）门岗值班保安

门岗要接受公安机关及保卫处的工作检查，在公安机关和保卫处的指导下开展工作，并做到如下几条：

1.工作认真负责，按时交接班，坚守岗位，不脱岗。

2.严格控制外来人员进入，严格物品的出入管理。

3.掌握楼宇的结构和布局，熟悉楼宇区域周边情况，做好防火、防盗、防破坏工作，维护正常秩序。

4.按照规定的巡逻路线、时间和频率进行巡视。重点时间（节假日和凌晨2:00—4:00）、重点部位（库房、要害机房、财务室、1—2层门窗等）要加强巡逻频率，以防止治安事故的发生；发现可疑情况及时报告保卫处、校卫队，防止各种案件的发生；夜间遇紧急情况拨打110。

5.经常巡视全楼门窗、水电开关及各种设备设施，发现问题要及时处理或上报。

6.对楼内有技防报警装置的经常检查技防报警装置是否良好，发现问题及时报采购人保卫处，熟悉并掌握楼内技防设施的位置及使用。

7.引导学生按顺序进出楼门。

8.做好消防管理

（1）妥善保管好消防设备设施，如有丢失或损坏根据责任情况进行赔偿；

（2）带头遵守防火规定并向周围人员作好消防宣传工作；

（3）接受火警报告并按消防预案程序处置火灾警报，充分利用各种消防器材果断处置初起火患，力争在第一时间将火灾消灭在初起阶段；

（4）引导火场人员疏散并制止已逃离火场的人员以任何理由重返火场；

（5）主动配合公安、专职消防队灭火，服从火灾现场总指挥命令。

9.值班保安人员负责所辖区域报修工作。

（四）北方海洋数据应用工程中心前台工作

1.访客管理：登记来访人员信息（姓名、单位、事由、联系方式等），核实身份后联系被访者，并引导至指定区域。访客登记与核实身份不超过5分钟。

2.电话接听：电话响铃10秒内接听，使用标准用语（如您好，××物业），记录并转达来电需求，紧急情况需立即上报。

3.咨询解答：熟悉楼宇设施、周边交通、餐饮等信息，提供准确指引；掌握物业管理政策，解答常见问题。

4.行政与协调工作：负责邮件、包裹、报刊的签收、登记及转交，确保重要文件无遗漏；

5.应急与安全管理：突发事件响应：熟悉火灾、地震等应急预案，协助疏散人员并联系采购人相关部门；发现治安问题及时上报采购人保卫部门。

（五）校外学生公寓变电所运行管理工作

1.变电所运行管理，在岗和非在岗人员均参与应急维修等工作。

2.变电值班室室内卫生清扫。

3.按规定做好变电所值班运行记录。

（六）工程小维修工作

1.小维修人员的选派。必须对小维修人员的身世、经历进行认真考察，保证参与电气运行与管理的人员持有相应作业许可证。

2.对楼内设备设施实行巡检和报修相结合，发现问题及时处理。

3.维修人员24小时值班，解决学生日常报修等登记工作。

4.建立完善的报修和维修流程、记录等工作。建立报修软件系统，形成报修、修复、回复一条龙管理模式。开展值班登记和记录工作，加强各种设备的运行保养维护，保证设备完好率95％以上，做到无故障运行。

5.制定维修申报、事故申报及认证和应急处理方案，强化各种设施的日常维护维修，保证学生正常生活。

6.小维修工作要求：水电跑冒等类报修，要求维修人员第一时间到达现场处理，2小时内修复完毕；其他报修：1小时以内完成修复；特殊情况不能按时维修的，由维修人员报供应商工作人员负责人，由供应商工作人员负责人与校方管理人员协商后，向报修单位做出合理解释，阐明维修方案和维修大致时间，严禁维修人员向报修单位做答。

（七）楼宇灭鼠工作

1.负责制定灭鼠计划，充分利用寒暑假和小长假做好灭鼠工作，并做好工作记录。

2.定期对全楼进行检查，及时发现及时处理，铲除根源。

3.在宿舍楼设虫害登记本，随时上报虫害发生情况。

4.采取在室内封堵地漏、布粘鼠板，室外合理投药等办法科学灭鼠，在不影响师生安全的前提下，确保无鼠害发生。

（八）垃圾分类及清运外排工作

1.垃圾房（点）垃圾每日至少清空一次，垃圾房（点）只能适量存放少量垃圾，杜绝异味和蚊蝇滋生。

2.持有垃圾清运合法手续。

3.使用政府环卫部门认可的专用垃圾运输车辆，将垃圾清运至政府有关部门指定的垃圾场。

4.保证校园内垃圾每天外运2次，首轮清运9点前完成，第2轮清运17点左右完成。

（九）化粪池及下水井清理疏通（含排污水泵系统维护）工作

1.定期对下水、化粪池和污水井进行疏通，任何部位下水堵塞必须及时疏通，确保畅通，不造成环境污染。

2.严格按照环保部门的要求，对下水提升泵系统进行维护管理，做好管理记录，发现问题及时向采购人报告。

3.负责污水泵房等设施的安全检查和维护管理。

（十）宿舍日常管理工作

1.宿舍物业管理人员24小时值班，接待处理学生住宿中遇到的各种问题。

2.配合采购人有关部门向住宿学生分配房间及退寝工作。

3.严格管理学生宿舍钥匙，禁止将学生宿舍钥匙借给个人。

4.禁止外来人员留宿和男、女学生串寝现象发生。

5.做好宿舍楼内的节能、降耗工作。

6.配合辅导员对学生进行教育管理。

7.做好晚间就寝熄灯管理。

8.做好采购人交办的各类调查工作。

（十一）北方海洋数据应用工程中心日常管理工作

1. 物业管理人员24小时值班，接待处理师生遇到的各种问题。

2.严格管理楼宇钥匙，按采购人规定的时间开、关楼宇门，按时清楼。

3.随时征求楼宇使用人对楼内教学设备设施的意见和要求。

4.放假期间封楼及开放楼宇内部功能室的管理，基础设施、设备发生问题时及时协调相关部门。

5. 做好楼内的节能、降耗工作。控制楼内照明设备的开放时间，随时检查用水状况，做好节能降耗工作。

6.外部人员非经楼宇使用单位允许不得进入；做好外来人员登记工作；加强广告的进入管理和清除工作。

7.夜班保洁工作起始时间为每天21：30以后，同时确保每天早晨7：45前楼宇内（公共区域卫生良好。

8. 做好采购人交办的各类调查工作。

（十二）高空杂物清理、楼顶除雪工作

1.及时清除高空挂物、楼顶杂草。

2.夏季定期疏通雨水外排系统，冬季及时清除楼顶积雪。

（十三）其他要求

1.供应商须与所有人员签订劳动合同（或劳务协议），并根据大连市社保部门的法规缴纳相应的社保、公积金及工伤保险，因供应商未履行义务导致的人身损害赔偿，由供应商承担全部责任。

2.物业员工的选派。必须对供应商工作人员的身世、经历进行认真考察，选派责任心强、为人诚实健康人员充当，并进行相关法规教育。

3.供应商所属员工必须进行礼节知识、业务知识培训，严格遵守采购人各项规章制度，保证培训合格再上岗。

4.供应商从事特殊作业员工必须持有政府有关部门所要求的有效证件，并按要求参加相关培训。培训费等由供应商承担。

5.供应商有保护采购人设备设施的义务，使各种机器设备处于良好的使用状态。若供应商工作人员故意或过失造成采购人损失的，供应商必须进行赔偿。